《福建省物业管理条例》规范和改进物业服务解读

（一）完善物业承接查验制度

住建部《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）规定，前期物业服务企业要对开发建设的相关项目进行承接查验。由于前期物业服务企业的承接查验多流于形式，对开发建设遗留问题特别是隐蔽工程、安防监控系统、电梯质量问题等，在承接过程中敷衍了事，留下一些物业安全隐患。为督促建设单位能按照国家规定和合同约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业，《条例》对此作了较全面的规定。一是建立了由村（居）民委员会、业主代表、物业管理行业协会或者专业机构参与承接查验的监督制度，并明确承接查验相关费用由建设单位承担（第四十三条第二款）；二是建设单位、物业服务企业要做好承接查验的资料的存档、移交工作（第四十四条）；三是明确商品房预售许可部门在核发房屋预售许可证、不动产登记机构在办理房屋所有权首次登记时，应当审查物业服务用房的建筑面积和具体位置，以减少物业服务用房争议而引发的矛盾（第四十五条第三款）。四是对建设单位、物业服务企业未履行承接查验相关义务的法律责任作了规定（第八十条）。

（二）建立健全物业服务合同备案管理制度

根据国务院“放管服”改革有关决定，住建部已废止《物业服务企业资质管理办法》，物业行业监管面临缺乏行业准入和清出手段等新情况。由过去的管资质、把入口，改成评信用、管项目、管事中、管事后，监管思路从“管企业”向“管项目”转变。因此，《条例》第三十四条第三款规定，前期物业结束后新签订的物业服务合同应当进行备案，从而加强对物业服务项目的动态监管。

（三）明确物业服务企业应履行的法定义务

物业服务企业资质取消后，一些企业未按照合同的约定或者有关规定要求提供物业服务，损害了业主的合法权益，但无法通过企业资质进行监管。因此，有必要对物业服务企业的基本义务予以明确。《条例》第三十条规定了物业服务企业的法定义务，对物业服务企业的责任边界作出清晰划分，引导物业服务企业从资质时代的“严进宽出”转变为后资质时代的“宽进严管”的新思路，有利于进一步规范物业服务企业行为，增强企业的服务意识。

（四）完善物业服务企业退出程序

为了解决物业服务企业突然撤离、被解聘的物业服务企业拒绝撤出、前期物业服务合同结束后与新选聘物业服务企业的交接不畅，造成服务脱节，小区物业管理秩序混乱等问题。《条例》第四十条规定了合同期满时物业服务企业的退出程序以及要移交的物业管理用房及其他相关资料。同时，在第七十九条、第八十二条对违反规定拒不移交有关资料和拒不退出物业管理区域的规定了相应的处罚条款。

（五）规范房屋装饰装修中的行为

实践中，群众对房屋装修及产生的垃圾清运等问题投诉较多，影响了邻里关系和小区环境。为此，《条例》第五十一条对房屋装饰装修的程序和行为作了明确规定。

（六）强化行业自律

目前，物业服务企业的经营管理水平参差不齐，一些物业企业服务不规范，未能严格按照物业服务合同约定履行职责，存在不作为、乱作为和轻服务、重收费等损害业主合法权益的行为，引发物业企业与业主之间的矛盾，造成部分业主不满并拒交物业服务费。为加强行业自律，《条例》第六十八条规定，建立物业服务企业信用评价体系及惩戒机制，加强对物业服务企业服务内容、服务质量、收费项目、收费标准的监督检查，同时建立物业服务第三方评估机制。

同时，鉴于行业协会对物业服务企业的指导和管理职能尚不明确，行业协会的作用没有充分发挥。《条例》第六条、第七十二条强调了物业管理行业协会的自律管理作用，要求物业管理行业协会加强对物业服务企业和从业人员的自律性管理，推动物业管理行业持续健康发展。